© Plovdiv24.bg

Собственикът на десетилетието...

След приватизацията си през 2004 г. БТК автоматично се превърна в най-крупния частен собственик на недвижимости в страната, като в портфолиото си към момента има близо 2000 имота. В числото влиза наследство както от складови бази, така и от почивни станции, офисни и жилищни сгради в цялата страна.

В момента обаче БТК реално използва малко над 20% от площта им. От една страна, защото аналоговите централи, които се помещаваха в част от зданията, вече в много случаи са заменени с по-компактните цифрови, а от друга - защото броят на служителите на компанията намаля в пъти за последните пет години. Като към това добавим нуждата от свеж капитал за основния си телекомуникационен бизнес, още повече по време на световна криза, продажбата на сградите изглежда като най-логичния ход.

Така в края на август миналата година БТК поиска да отдели имотите си в самостоятелно дружество с цел да ги продаде. Към онзи момент общата им пазарна оценка е около 300 млн. евро, като близо 80% от тази сума се формира само от стойността на едва 100 от всички сгради.

Изненадващо държавата се възпротиви срещу идеята за продажба и за пръв път в историята реши да упражни правото си на вето чрез т.нар. златна акция. Обяснението за това решение беше, че липсват подробности за броя, вида и предмета на дейността на новоучредените дружества, съответно и подробна обосновка за целесъобразността на учредяването и съществуването им.

...продавач на годината

Въпреки това от БТК явно не са се отказали от идеята да се освободят от активите, просто стратегията сега е различна.

В края на миналата година телекомът е сключил ексклузивен договор с агенцията за имоти "Явлена", като с него й дава права да предлага за продажба цялата й недвижима собственост. От агенцията потвърдиха информацията, но отказаха какъвто и да е допълнителен коментар, като се аргументираха с подписаната от тях декларация за конфиденциалност с БТК. С това се обяснява и фактът, че от "Явлена" не правят каквато й да е публична реклама на имотите.

Източници на "Капитал" разказват, че в момента посредническата агенция е съсредоточила усилията си върху продажбата на най-скъпите имоти, като офертите се отправят лично на всички компании, които биха имали интерес и възможност да сключат сделка, а сградите се продават на парче, като ако дадена компания има интерес към повече от една сграда, може да договори по-добра отстъпка за пакетната цена.

Новата стратегия явно е успешна защото пак според неофициална информация от телекома вече има подписани предварителни договори за продажбата на близо половината от топ имотите на компанията. Засега сред тях не е най-скъпият имот на БТК, а именно сградата на Телефонната палата на ул. "Гурко" в София, която според оценката на консултантската компания Forton от средата на миналата година струва 44.4 млн. евро. Източници на "Капитал" разказват, че цената на която се предлага в момента е наполовина. От "Явлена" не коментираха и неофициалните информации, че преговори за нея са водени с бизнесмена Васил Божков, който обаче предложил по-ниска от търсената цена. Близки до продажбата обаче отбелязват, че интерес към сградата имало от доста инвеститори. В бизнес средите се лансират различни версии, като например, че български инвеститор е проявил интерес към сградата с идеята да я реконструира в търговски център. Споменава се включително информацията за интерес от голяма хотелска верига.

Един от детайлите в сделките е, че във всички предварителни договори, които се сключват, е отбелязано, че собствеността на имота ще бъде прехвърлена след края на юни, когато изтича срокът на държавната златна акция.

Въпреки това след подписването на договор за даден имот бъдещият собственик трябва да внесе капаро, за да гарантира сделката, като обикновено то е в размер на 15% от стойността й.

Златното вето на държавата не е единствената спънка пред БТК да осребри аналоговото си наследство. Основният проблем всъщност е съжителството на компанията с "Български пощи" в част от сградите. Макар и от години телекомът да полага усилия собствеността да бъде максимално изчистена, не са малко случаите, в която тя все още не е уредена. В някои от общите имоти няма ясна граница кой какви помещения и квадратура притежава. Дори разделението на имота да бъде кристално ясно, правото на строеж върху парцела, където се намира сградата е поделено, което значи че новият собственик няма да може да направи каквато и да било цялостна реконструкция без съгласието на съсобственика. В допълнение БТК по закон е длъжна да предложи съвместните имоти първо на "Български пощи", което допълнително би забавило сделките с поне половин година.

"Вече имахме среща с мениджмънта на БТК и очакваме в най-скоро време да получим оферта за покупка на сгради", каза Енцислав Харманджиев, главен изпълнителен директор на "Български пощи". По всяка вероятност държавното дружество няма да се възползва от възможността да купи повечето от сградите, но не е изключено все пак да придобие отделни обекти.

Другият голям проблем е, че сградите са стари, нямат паркинг и възможност да се изгради такъв.

Не са малко и имотите, които БТК иска да продаде, но не е възможно да напусне, защото там все още се намира апаратура. В тези случаи в договорите има клауза, че след смяната на собствеността телекомът ще остане като наемател, а плащаната от БТК годишно сума ще се равнява на 7-9% от договорената продажна цена. Това гарантира на купувача, че ще си върне инвестицията за 12-13 години.

По думите на оценители това са само част от точките с проблемите около продажбата на имотите на БТК, а колкото повече усложнявания има по-продажбата на един имот, толкова по-ниска е цената.

Цените, на които се предлагат сградите, изглеждат атрактивни. За централните офиси в София офертите са под 1200 евро за кв.м, твърдят източници от пазара.

Интересен е и профилът на купувачите - почти само българи, които ако излизаше класация на най-богатите местни бизнесмени, щяха да заемат огромна част от местата.

Източник: в.Капитал